Incorporadoras que fazem a venda parcelada de imóveis residenciais e comerciais durante o período da construção ou mesmo após a conclusão da obra, têm a obrigação legal de contratar o seguro Habitacional Prestamista (MIP) ao longo de todo o período do parcelamento. Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país: a própria incorporadora que oferece a possibilidade da compra parcelada , o consumidor que irá adquirir o imóvel, bem como toda a sua família.
O Decreto-Lei nº 73, de 21/11/1966, que regula as operações de seguro, prevê, em seu artigo 20, quais seguros são de contratação obrigatória, merecendo destaque o seguro do qual estamos falando.
Decreto-lei 73/1966:
Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:
f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;
💡Mutuário é a pessoa que contrata o empréstimo e fica obrigada a restituir o montante que recebeu (art. 586 do Código Civil). O mutuário da obrigação imobiliária é aquele que contrata empréstimo/financiamento/parcelamento para aquisição de unidade imobiliária
A Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, prevê em seu artigo 5º as condições essenciais para a pactuação de contratos de financiamento imobiliário, como é o caso da venda parcelada de imóveis na planta ou em construção.
Lei 9.514/1997 Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel
Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
III - capitalização dos juros;
IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.
Resolução CNSP nº 447/2022
§ 2º Estão enquadrados no rol dos imóveis financiados de que trata o caput aqueles que correspondem à:
I - construção e aquisição de unidades residenciais;
II - reforma de unidade residencial, originalmente financiada ou não;
III - aquisição de terreno/lote urbanizado, para construção de unidade residencial;
IV - aquisição de imóvel residencial por pessoa jurídica; ou
V - construção e aquisição de unidades comerciais.
§ 3º Estão enquadrados no rol dos imóveis de que trata o caput aqueles que correspondem às operações de consórcios, bem como aplica-se, no que couber, as demais disposições desta Resolução.
Em que pese a maioria dos casos de financiamentos de imóveis serem concedidos por meio Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), nada impede que essa operação seja realizada por outras instituições, como é o caso das, incorporadoras, urbanizadoras e loteadoras, entre tantas outras.
Em qualquer caso de financiamento concedido para aquisição de imóvel ou de lote será necessária a contratação do seguro obrigatório previsto na legislação acima referida, uma vez que o objetivo do seguro habitacional obrigatório é a proteção de um sistema que é fornecedor do crédito necessário para a aquisição de imóveis, mas também objetiva a proteção daquele que foi acometido por determinado risco e que, sem o seguro, se veria privado de um direito social (à moradia).
Modelo de cláusula sobre a obrigatoriedade do seguro para contratos de promessa de compra e venda para Incorporadoras.